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2016最新山東省物業管理條例

2016最新山東省物業管理條例

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條本條例適用于本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市、區)人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章新建物業與前期物業管理

第一節物業管理區域

第八條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。

物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第十條物業管理區域劃定后，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

第二節配套建筑與設施設備

第十一條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第十二條物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

第十五條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

第十六條住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第十七條　本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

第十八條　專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第十九條物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。

第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

第三節前期物業管理與物業交付

第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。

第二十二條　鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

(十一)法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第二十六條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第二十七條建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

第三章業主大會與業主委員會

第一節業主大會籌備組

第二十八條房屋的所有權人為業主。

建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

第三十條籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第二節業主大會

第三十一條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第三十二條　業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘、解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

第三十三條業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

第三十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

第三十五條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

第三十六條業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。

第三節業主委員會

第三十七條業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會履行下列職責：

(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)執行業主大會的決議、決定;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第三十八條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

第三十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

(一)業主大會會議決議;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員名單和基本情況;

(五)法律、法規規定的其他資料。

物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

第四十條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第四十一條　業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。

第四十二條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;

(二)拒不履行委員職責的;

(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;

(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

第四十三條業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第四章物業的使用與業主自治管理

第一節一般規定

第四十四條業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第四十五條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

第四十六條業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

第二節住宅物業的裝飾裝修

第四十七條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十八條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

(五)禁止行為和注意事項;

(六)裝修保證金的收取和退還;

(七)違約責任;

(八)其他需要約定的事項。

第四十九條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

第三節車庫與車位的使用

第五十條車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

第五十一條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。

第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。

第五十三條　業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第四節業主自治管理

第五十四條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第五十五條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第五十六條管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。

第五十七條提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業;業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。

第五十八條業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

第五章物業服務企業

第一節物業服務企業

第五十九條物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第六十條物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第六十一條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第六十二條物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第六十三條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第二節行業自律

第六十四條物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第六十五條物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

第六章物業服務

第一節物業服務內容與合同

第六十六條物業服務內容主要包括下列事項：

(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)其他物業管理事項。

第六十七條業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。

第六十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

(三)移交物業服務用房;

(四)清算預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第二節物業服務收費

第六十九條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第七十條物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

第七十二條物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第七十三條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七章物業的維護

第一節建設單位的保修責任

第七十四條建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

第七十五條新建物業實行質量保修金制度。

建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。

第七十六條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

第七十七條物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

第七十八條物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

第二節專有部分的維護

第七十九條物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第八十條業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第三節共用部位及共用設施設備的維護

第八十一條物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

第八十二條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

第四節專業經營設施設備的維護

第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

第八十四條專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

第八章社區物業管理與舊住宅區物業管理

第一節社區物業管理

第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

第八十六條物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

第八十七條實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件;

(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

第八十八條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第八十九條有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第二節舊住宅區物業管理

第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

第九十一條舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。

第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

第九章法律責任

第九十四條　違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰：

(一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;

(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

第九十七條業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

第九十八條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第九十九條物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;

(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;

(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;

(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第十章附則

第一百條業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。

第一百零一條本條例自2009年5月1日起施行。

【亮點解讀】

《山東省物業管理條例》歷經省人大常委會3次審議，經多次論證修改后，日前獲得通過。整部法規有很多制度創新，有些屬山東省首創，專家表示，現實中突出的物業糾紛難題幾乎都能在該法中都找到解決辦法。

《山東省物業管理條例》將于5月1日起正式施行。近日，我市物業管理部門結合我市實際情況對該條例五大亮點進行了解讀。

亮點一：分期開發或多家開發商共同開發的小區，物業服務不能再互相扯皮了

案例：高區藍天廣場小區是由7家開發商開發的，多家開發商利益很難協調，于是各家開發商都在自己開發的區域內圈上圍墻，把一個完整的小區分成了若干塊，各自為政，給居民生活造成很大不便。2007年，高區物管辦經過很長時間的協調，才將圍墻拆除，整個小區合為一體。

新規：分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

點評：有了這樣的新規，明確規定了共同開發開發商的權利和義務，就杜絕了多家開發商互相扯皮的現象。市物業辦工作人員介紹說，我市的很多小區開發都是由多家開發商共同開發的，所以此類問題在我市表現得尤為突出。

亮點二：首位業主入住滿兩年須成立業主大會

案例：張村濱海明珠業主多為投資性居住，有的業主只是夏天過來避暑乘涼，別的時間就離開了。按照國家的《物業管理條例》規定，有任何需要業主決定的問題，都需要經過起碼2/3的業主同意才能通過，而濱海明珠小區很少能湊起這么多人，所以要決定事關業主利益的事情時，業主大會的召開往往因為找不齊人而被擱淺。

新規：只要業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;或者業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;或者自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上，應當召開首次業主大會。一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。另外，為了保障首次業主大會能夠成立，《條例》規定，符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組。

點評：目前，不少住宅小區都沒有成立業主大會和業主委員會，業主維權的渠道沒有完全建立起來，業主自治制度實行得并不理想。市物業辦工作人員解釋說，我市的此類投資性住房非常多，這就導致很多業主大會組織不起來，業主的權益也無法得到維護，與以往相比，以上三條規定使成立業主大會的條件變得更加寬松，有助于打破開發商或者物業公司獨斷專行的局面。

亮點三：小區車庫不能“只售不租”

案例：因不滿小區保安禁止其私家車進入小區，海源麗舍小區一業主曾賭氣將私家車“擋”在了小區入口處，直到次日8時許，才將車開走。該業主用私家車“堵門”的主要原因是，小區出臺的一項車輛停放管理規定：無固定車位的業主在小區內停車不得超過兩小時，否則每超半小時，收費2元。同時，業主的車輛在院內臨時停放超過兩小時，警告一次，累計超過三次禁止進入小區。

新規：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要，而如何優先滿足業主需要?“條例”提供了細化方案，即業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，并且，車庫租賃費的標準要按照有關部門發布的指導價格確定。同時，占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。

點評：市物管辦工作人員解釋說，目前停車難的問題主要從兩個方面考慮，一是小區有停車位的，二是小區尤其是舊小區沒有停車位的。對有停車位的小區來說，《條例》想出了兩個辦法解決停車難的問題，首先，設定條文規范開發商，《條例》規定“業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕”，也就是說對開發商來說，小區停車位不能“只售不租”;其次，對有車業主來說，《條例》規定“占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費”，也就是說，對有車業主來說，即使你不買不租停車位，你占用了“占道車位”也需要交錢;再次，對于一些沒有停車位的舊小區來說，《條例》規定“鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施”，這一規定則鼓勵沒有停車位的小區建設停車位。

亮點四：開發商在交付物業前應一次性交足質保金

案例：中心小區一名居民要求祥云物業公司為他家維修樓頂，物業公司表示，在該樓居民沒有房改維修基金的情況下，物業公司能做到的僅是幫助協調業主共同出資解決;四方小區有多棟居民樓的樓道鋁合金窗需要更換，居民要求物業予以更換，但因這些樓房沒有維修基金，物業答復費用應當由全體業主承擔。

這樣的例子并不少見，物業糾紛很多是由物業質量引起的。物業在質量保修期出現質量問題，應當是由開發企業承擔保修責任的，但不少開發企業將物業交付后，公司就注銷了，業主找不到開發企業來承擔保修責任，即使是開發企業存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開發企業來承擔保修責任也是相當難的，這樣所有的問題就都落在物業公司的頭上，而物業公司對此也是叫苦不迭。

新規：新建物業實行質量保修金制度。建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。同時條例也規定，建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

點評：市物業辦工作人員解釋說，現實情況是，開發企業經常扣留施工企業的一部分資金作為質量保修金，條例規定的物業質量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監管制度，可以使開發企業真正履行物業保修期的保修責任。

亮點五：小區水電氣暖歸專營單位維護

案例：四方小區居民李女士家中的自來水管道發生滴漏，李女士要求負責此處的大和物業公司為她維修。大和物業承諾免費出人工協助李女士改造自來水管道，但管道的材料費必須由居民自己負責。

實際上，業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，大都是開發企業代建并把建設費用轉嫁到了業主身上。也就是說，專業經營設施設備名義上是開發企業建設的，實際上是攤到了房價中，是業主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業主承擔這些專業經營設施設備的維修、養護、更新責任，更不合理。

新規：住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

點評：將水、電、暖、氣等專業經營設施集中交給專業運營商，這在全國尚屬首次，市物業辦工作人員解釋說，如果專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，將由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。至于配套建設費用如何解決，《條例》也規定可以從政府收取的綜合配套費里支取。